Assurance CNR, Constructeur Non Réalisateur
La CNR vient en complément de la dommages-ouvrage. Elle garantit la responsabilité décennale du maître d'ouvrage, du promoteur ou du vendeur d'immeuble à construire pendant 10 ans après réception.
Cadre légal
Article 1792 du code civil
«Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.»
- Prise d'effetDate de réception de l'ouvrage
- Durée de garantie10 ans
- Obligation légaleArt. L241-2 code des assurances
- Coût indicatif0,04 % à 0,20 % HT du coût de construction
Les 2 cas principaux de mise en cause du maître d'ouvrage
Le maître d'ouvrage perçoit souvent difficilement l'intérêt de la CNR puisqu'il est déjà couvert par la dommages-ouvrage. Pourtant, des situations existent où sa responsabilité décennale directe peut être engagée, notamment après la vente du bien.
Condamnation directe ou solidaire de l'assureur CNR
Des décisions de justice condamnent l'assureur CNR à régler l'intégralité ou une partie d'un sinistre décennal, notamment lorsque les assureurs couvrant les artisans sont défaillants. Le recours contre la garantie CNR s'avère parfois plus simple pour un acquéreur que de se retourner contre les différents lots. Le juge peut également condamner le titulaire de la CNR solidairement lorsque les responsabilités sont difficiles à déterminer.
Responsabilité du maître d'ouvrage dans les décisions de chantier
Le maître d'ouvrage professionnel peut prendre des décisions pendant le chantier qui causent ultérieurement un sinistre de nature décennale. Par exemple, s'il demande à une entreprise d'étanchéité de réaliser un ouvrage ne respectant pas les DTU, ou s'il choisit d'ignorer une réserve du contrôleur technique, sa responsabilité peut être engagée. L'entreprise voudra alors être mise hors de cause et rejettera la faute sur le maître d'ouvrage.
Caractéristiques et garanties du contrat
La CNR est un contrat d'assurance de type décennal. Ses caractéristiques sont proches de la garantie décennale des artisans, mais s'appliquent au maître d'ouvrage qui ne réalise pas lui-même les travaux.
10 ans après réception
La garantie CNR prend effet à la date de réception de l'ouvrage et court pendant 10 ans. Elle se déclenche lorsqu'un sinistre survient pendant cette période et que le maître d'ouvrage est mis en cause au titre de sa responsabilité décennale.
Indemnisation sans plafond
En cas d'impropriété à la destination ou d'atteinte à la solidité, l'assureur doit indemniser sans plafond pour la reconstruction de l'ouvrage, que ce soit le montant des travaux de réparation ou le coût total de la construction.
Coût entre 0,04 % et 0,20 % HT
La CNR représente un taux faible dans l'ensemble du contrat de la construction. Les taux se situent entre 0,04 % et 0,20 % HT du coût de construction selon les compagnies. Le taux exact figure sur votre devis d'assurance.
Garanties complémentaires
On retrouve généralement la garantie de bon fonctionnement des éléments indissociables à l'ouvrage ainsi que la garantie des dommages immatériels consécutifs. Ces garanties sont à vérifier sur le devis et les conditions particulières du contrat.
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Comment bien utiliser la garantie CNR ?
La CNR est souscrite dans le même package que la dommages-ouvrage et entre en vigueur à la réception de l'ouvrage. Son utilité est souvent sous-estimée, mais elle prend tout son sens en cas de revente du bien ou de litige complexe sur les responsabilités.
Souscrire avec la dommages-ouvrage
La CNR est une assurance obligatoire au même titre que la dommages-ouvrage (art. L241-2 du code des assurances). Elle est souscrite en complément et dans le même package chantier, avec prise d'effet à la réception de l'ouvrage.
Respecter les préconisations des intervenants
La CNR ne couvre pas les sinistres résultant de décisions délibérément prises contre les préconisations des entreprises ou du contrôleur technique. Respecter les DTU et les réserves formulées pendant le chantier est indispensable pour maintenir la garantie.
Gérer les mises en cause à la revente
La CNR prend tout son sens lors de la revente du bien. En cas de sinistre décennal survenu sur l'ouvrage après la vente, le nouvel acquéreur peut se retourner contre le maître d'ouvrage d'origine. La CNR prend alors en charge la défense et l'indemnisation.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'assurance constructeur non réalisateur (CNR) ?
La CNR garantit la responsabilité décennale du maître d'ouvrage, du promoteur, mandataire ou vendeur d'immeuble à construire au sens de l'article 1792 du code civil. C'est la garantie décennale du maître d'ouvrage contre les recours pouvant être exercés à son encontre, notamment consécutivement à la vente du bien faisant l'objet du contrat.
La CNR est-elle obligatoire ?
Oui. Comme la dommages-ouvrage, nous nous situons dans le cadre d'une assurance obligatoire. Le cadre légal de cette obligation est défini par l'article L241-2 du code des assurances. C'est pour cette raison que la CNR vient systématiquement en complément du contrat de dommages-ouvrage.
Quelle est la limite d'indemnisation de la CNR ?
En cas d'impropriété à la destination ou d'atteinte à la solidité de l'ouvrage, l'assureur doit indemniser sans plafond pour la reconstruction. L'indemnisation correspond au montant des travaux de réparation ou au coût total de la construction selon la gravité du sinistre.
Y a-t-il une franchise sur la CNR ?
Oui, une franchise est systématiquement applicable sur les sinistres CNR. Elle est déterminée par l'assureur et figure sur le contrat d'assurance. Son montant est à vérifier sur le devis avant souscription.
Quand la CNR se déclenche-t-elle concrètement ?
La garantie se déclenche lorsqu'un sinistre de nature décennale survient dans les 10 ans suivant la réception et que le maître d'ouvrage reçoit une mise en cause au titre de sa responsabilité décennale. En général, cette mise en cause survient lors de l'expertise contradictoire menée après déclaration du sinistre.
La CNR protège-t-elle même si le maître d'ouvrage a pris de mauvaises décisions ?
Pas dans tous les cas. Si le maître d'ouvrage savait pertinemment que ses décisions pouvaient engendrer un sinistre (non-respect délibéré des DTU, ignorance volontaire d'une réserve du contrôleur technique), l'assureur pourra chercher à exclure le sinistre. La CNR couvre la mise en cause résultant de l'exercice normal du rôle de maître d'ouvrage, non les fautes intentionnelles.