RC Pro Marchand de Biens
Le marchand de biens exerce une activité purement intellectuelle d'achat-revente avec travaux de rénovation. Sa RC Pro n'est pas obligatoire mais est indispensable face au taux de recours élevé après les ventes, notamment sur les vices cachés. Souvent exigée par le notaire.
À retenir
SARL : 1 349 € TTC pour 400 000 € HT de CA
Prime incluant la RC Pro et la protection juridique pour une SARL réalisant 400 000 euros de chiffre d'affaires.
SAS : 6 600 € TTC pour 3 500 000 € HT de CA
Pour une SAS réalisant 3 500 000 euros de CA. La prime est calculée en taux sur le CA, avec une prime minimum d'environ 1 000 euros HT.
Vices cachés : point critique à vérifier
Certains contrats excluent les vices cachés issus de travaux de rénovation. Tous nos contrats couvrent ce risque essentiel, à l'origine de nombreuses mises en cause.
Dommages-ouvrage obligatoire sur certains chantiers
Pour les chantiers ayant un impact sur la structure, la dommages-ouvrage est obligatoire. Prime minimum d'environ 3 000 euros TTC.
Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Le marchand de biens recherche et évalue des biens immobiliers destinés à être revendus. Après l'achat, il procède à des travaux de rénovation ou de changement d'usage avant de revendre le bien en réalisant une plus-value. C'est un métier purement intellectuel : il ne réalise pas lui-même les travaux mais les fait exécuter par des artisans et des maîtres d'oeuvre qu'il coordonne. Il travaille régulièrement avec des maîtres d'oeuvre ou des contractants généraux pour mettre en oeuvre les rénovations avant la revente.
En tant que commerçant, le marchand de biens est chargé d'assurer la commercialisation de ces biens et de finaliser la gestion administrative liée à la conclusion des contrats. Au-delà d'une connaissance pointue de l'immobilier sur son marché local, il doit également se positionner comme un expert en matière d'urbanisme : divisions de terrains, réhabilitation d'immeuble, changement d'usage. Il doit s'entourer des différents acteurs du monde de la construction qui lui apporteront les garanties nécessaires (notamment décennales) à la réalisation de ses opérations.
L'activité du marchand de biens se limite strictement aux travaux de rénovation et de réhabilitation. En cas d'agrandissement, de surélévation ou de construction neuve, on sort du cadre de l'activité de marchand de biens. Ces opérations relèvent du promoteur immobilier, qui doit passer par un contrat de promotion immobilière. Il ne faut pas non plus confondre le marchand de biens avec le lotisseur, même si ces trois activités bénéficient de couvertures d'assurance similaires.
Face à la diversité des risques propres à ce métier, l'assurance marchand de biens est indispensable. En tant que professionnel, le marchand est censé avoir la parfaite connaissance du bien vendu et dispose d'une présomption de responsabilité en cas de sinistre. Il se retrouve systématiquement en première ligne des recours des acheteurs, même lorsque les artisans intervenants sont eux-mêmes couverts en RC et décennale pour leurs travaux.
En bref
- Activité purement intellectuelle d'achat-revente avec rénovation
- Présomption de responsabilité en tant que professionnel
- RC Pro fortement conseillée, souvent demandée par le notaire
- Dommages-ouvrage obligatoire sur les chantiers structurels
- PNO ou CNO pour couvrir les biens en cours de détention
Que couvre la RC Pro marchand de biens ?
L'assurance RC Pro du marchand de biens garantit le paiement des travaux de réparation de l'ouvrage en cas de sinistres conséquents, et couvre à la fois la responsabilité civile exploitation et la responsabilité civile professionnelle. Elle inclut aussi des garanties complémentaires selon les compagnies, avec des plafonds pouvant aller jusqu'à 350 000 euros par année d'assurance.
La garantie de protection juridique est vivement recommandée au regard du taux de recours important dans ce secteur. Tous nos contrats couvrent les mises en cause liées aux vices cachés suite à des travaux de rénovation, point essentiel pour un marchand de biens professionnel.
RC exploitation
Couvre les dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers dans le cadre de l'exploitation courante de votre activité de marchand de biens.
RC professionnelle et vices cachés
Couvre votre responsabilité civile professionnelle y compris les mises en cause liées aux vices cachés sur les biens vendus après travaux de rénovation ou réhabilitation. Point essentiel à vérifier avant toute souscription.
Garanties complémentaires
Défauts de conformité (phonique, réglements de construction), vices du sol, annulation du permis de construire ou report de réception du chantier. Plafonds de garantie jusqu'à 350 000 euros par année d'assurance.
Protection juridique
Prise en charge de vos frais de défense en cas de litige avec un acheteur, un locataire, un artisan ou un tiers externe à l'opération. Indispensable face au taux de recours important après les ventes.
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Quel est le processus de souscription ?
La souscription d'une RC Pro marchand de biens est rapide. Le dossier repose principalement sur votre statut juridique, votre chiffre d'affaires prévisionnel et la nature de vos opérations. Chaque année, vous déclarez votre CA réalisé lors de la clôture du bilan et la police fait l'objet d'une révision en fonction du CA réel et du taux défini dans votre contrat.
Questionnaire en ligne
Remplissez notre formulaire en 3 minutes. Votre statut juridique, votre chiffre d'affaires prévisionnel, la nature de vos opérations (achat-revente avec ou sans travaux).
Proposition sur-mesure
Notre équipe analyse votre dossier et vous envoie la meilleure offre. Le taux de votre prime est calculé sur votre CA avec une prime minimum aux alentours de 1 000 euros HT.
Révision annuelle du contrat
Chaque année, vous déclarez votre CA réalisé lors de la clôture du bilan. La prime fait l'objet d'une révision en fonction du chiffre d'affaires réel et du taux de votre contrat.
Questions fréquentes
La RC Pro est-elle obligatoire pour un marchand de biens ?
Non, la RC Pro n'est pas légalement obligatoire pour les marchands de biens. Elle est néanmoins fortement conseillée en raison du taux de recours important après les ventes. Elle est souvent demandée par le notaire lors de la signature. Le coût de l'assurance est relativement modéré et remet rarement en cause la rentabilité d'une opération, alors qu'une mise en cause non couverte peut s'avérer très coûteuse.
Combien coûte une assurance RC Pro marchand de biens ?
Pour une SARL réalisant 400 000 euros de CA, la prime moyenne est de 1 349 euros TTC (RC Pro et protection juridique incluses). Pour une SAS réalisant 3 500 000 euros de CA, la prime moyenne est de 6 600 euros TTC. Les compagnies fixent une prime minimum d'environ 1 000 euros HT. Au-delà, la prime évolue selon un taux appliqué à votre CA : par exemple, avec un taux de 0,17% et un CA de 1 000 000 euros, la prime est de 1 700 euros HT avant taxes et options.
Les vices cachés sont-ils couverts par la RC Pro marchand de biens ?
Les produits d'assurance que nous proposons répondent tous à ce besoin. En tant que professionnel, le marchand de biens est censé avoir la parfaite connaissance du bien vendu et dispose d'une présomption de responsabilité en cas de sinistre. Attention : certains contrats excluent de facto les conséquences des vices cachés suite à des travaux de rénovation ou réhabilitation. Ce point est essentiel à vérifier avant toute souscription, sauf en cas d'achat-revente sans travaux.
Faut-il souscrire d'autres assurances en complément de la RC Pro ?
Oui. Pour les chantiers ayant un impact sur la structure, la souscription d'une assurance dommages-ouvrage est obligatoire, avec une prime minimum d'environ 3 000 euros TTC. Il est également nécessaire de couvrir les biens acquis en dommages via une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) ou CNO (Copropriétaire Non Occupant). Pour les surfaces inoccupées ou les monuments historiques, nous disposons également de solutions spécifiques.
Les sociétés créées pour chaque opération (SCI, SCCV) sont-elles couvertes ?
Oui. Le marchand de biens peut créer les sociétés nécessaires à son activité (SCI, SCCV, etc.) et en assumer la gestion. Il sera couvert au titre de son contrat de responsabilité civile professionnelle, qui accorde les mêmes garanties aux sociétés dites filles créées dans le cadre de ses opérations.
Quelle est la différence entre marchand de biens, promoteur et lotisseur ?
Le marchand de biens réalise des opérations d'achat-revente avec travaux de rénovation ou réhabilitation. Il ne fait pas de construction neuve, d'agrandissement ou de surélévation. Ces opérations relèvent du promoteur qui doit passer par un contrat de promotion immobilière. Le lotisseur, quant à lui, intervient sur des divisions de terrains. Ces trois activités bénéficient de couvertures d'assurance similaires mais distinctes.